10 一月

一大波移民涌来! 将给加拿大过热的房市火上浇油

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据环球邮报报道,在经历了18个月的房价疯狂上涨后,下一批买家涌入将为加拿大过热的房地产市场火上浇油。

报道称,加拿大联邦政府将年度移民目标提高到历史最高水平,为新移民激增创造了条件。加拿大需要这些人来填补职位空缺,同时,这些新移民将立即增加主要就业中心和附近城市的住房需求。在全国房地产价格过去两年已经跃升40%后,这将加剧住房市场的竞争。

图源:CARLOS OSORIO/REUTERS

蒙特利尔银行(Bank of Montreal)首席经济学师波特(Douglas Porter)分析了18个发达国家的人口增长和房价之间的关系,他说:“加拿大强劲的人口增长是推动房价上涨速度快于其他许多经济体的一个因素。”

他发现,与人口保持稳定或减少的国家相比,人口增长较快的国家的房价通胀更大。

从2010年到2020年,新西兰和加拿大的人口都以每年平均超过1%的速度增长。以加拿大为例,增长的主要原因是移民。

在同一时期,新西兰房价平均每年上涨7.9%,加拿大每年上涨7%。

与此同时,人口不断减少的国家则经历了房价停滞或下跌。日本人口平均每年下降0.2%,而房价平均每年上涨0.2%。

移民可能推高加拿大房价的一个原因是,加拿大的政策迎合了拥有财富和工作技能的新移民。许多新移民带着丰厚的银行账户,或者有足够的专业知识。和其他有经济能力的人一样,他们也会买房子。

C.D. Howe研究所高级政策分析师、移民劳工专家马布比(Parisa Mahboubi)说,融入社会对所有新来者都是一个挑战。但“经济移民,尤其是那些有加拿大经验或受过教育的移民能够迅速融入劳动力市场。这意味着他们能够比其他移民更快地购买房产。”

图源:THE GLOBE AND MAIL, SOURCE: BMO

加拿大统计局(Statistics Canada)的新研究表明,在很多情况下,移民购买昂贵房地产的背后是既存财富,而不是加拿大的收入。

例如,根据统计局的加拿大住房统计项目(CHSP)数据,在卑诗省列治文市,年收入中位数仅为11,100元的典型移民买家,2018年在一套住房上的支出中位数为76.3万元。相比之下,在卑诗省收入最低的五分之一地区,一名加拿大出生的典型买家,其年收入中值为3.23万元,2018年在一套住房上的花费中值为39.6万元。

CHSP分析了土地登记信息、房地产评估和税务文件。

低收入移民和加拿大出生的买家在消费金额上的差异表明,这些新移民是靠在加拿大以外赚到的钱生活的。这些资金的实际来源尚不清楚。CHSP表示,移民的财富可能是以前在加拿大或国外赚取的收入,或由他人赚取或少报的收入。

CHSP观察到,2018年,卑诗省的大多数移民买家是在2009年之前移民到加拿大,并通过各种经济移民计划入境,这些计划旨在吸引技术工人和富人。

“如果你是经济移民,而你没有其他机会,房地产将成为最快的财富生成器之一,”卑诗西蒙菲沙大学(Simon Fraser University)城市项目主任Andy Yan说,“他们是富有的。但是当他们找工作的时候,情况就变糟了。”

导致加拿大房价高企的其他因素包括:抵押贷款利率低、大批寻求高投资回报的国内投资者,以及越来越多的千禧一代组建家庭和置业。

在加拿大最大的就业中心多伦多地区,平均房价在100万元以上,许多周边城市的房价也接近或高于这一水平。这使得加拿大人和新移民离开多伦多,搬到南安省的小地区。一些人干脆离开安省,去了里贾纳、萨斯卡通、温尼伯和哈利法克斯。

加拿大的六个大城市:多伦多、温哥华、蒙特利尔、埃德蒙顿、卡尔加里和渥太华曾经是移民的首选目的地。但这种情况一直在改变。

2002年,加拿大最大的几个城市接纳了全国88%的移民和非永久居民。根据加拿大抵押和住房公司(CMHC)的数据,2019年,这一比例低至68%。

同期,这些城市的国际净移民人数增长43%。但加拿大其他地区的国际移民人数飙升了370%,尼亚加拉(Niagara)、伦敦(London)、基奇纳-滑铁卢(Kitchener-Waterloo)和剑桥(Cambridge)等安省地区的增长尤其强劲。

今天,这些小城市的住房严重短缺。

在基奇纳-滑铁卢,剑桥,伦敦和尼亚加拉-St. Catharines地区,根据加拿大房地产协会房价指数的数据,一套住房的价格比两年前高出60%。

新移民的涌入将给这些地方带来更大的压力。如果房价继续上涨,更高的生活成本可能会使新移民望而却步。

St. Catharines市长Walter Sendzik表示:“我们需要移民进入劳动力市场。但是如果他们因为负担不起社区的生活而不能进入劳动力市场,那将是一个重大的挑战。”

2021年的联邦移民目标是40.1万。2022年的目标是41.1万。2023年是42.1万。相比之下,2019年的新移民人数为341180人。

CMHC高级分析师帕萨雷利(Anthony Passarelli)说,如果移民人数达到创纪录的水平,而加拿大不以增加住房供应作为回应,那么对住房市场的影响可能是显而易见的。他补充称:“我们可能会经历类似的情况,你会看到连锁反应:另一次价格飙升,以及人们因价格过高而搬出大都市中心、搬到更远的地方。”

当被问及加拿大是否应该放慢移民步伐,直到有足够的经济适用房时,蒙特利尔银行的波特说:“我怀疑政策不会受到住房市场担忧的影响。话虽如此,在确定移民目标时,至少应该考虑对住房的影响。”

参考链接:

https://www.theglobeandmail.com/business/article-canadas-next-wave-of-homebuyers-set-to-add-more-fuel-to-overheated/