18 十月

多伦多的公寓市场将何去何从?

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转自   老徐论市

老徐在6月曾写过一篇文章《condo已沦为青铜,house会是永恒王者吗?》,讲当时多伦多condo的市况:由于遭受疫情影响,留学生纷纷回国,想来工作、旅游的人也无法顺利进入这个城市,导致condo的放租量远远大于需求量,因此当时对condo的后市较为看淡。

那么到现在,已经过去3个多月,condo市场又是怎样的行情呢?

我们可以看到,随着多伦多逐步解封、经济日渐重启,7、8、9月condo的成交量都大幅上升,卖出以及租出的房源都比去年有了显著增加。多伦多地产局(TRREB)本周最新发布的月报显示,9月份,GTA地区condo交易量同比上升14.6%。

而整体回看也会发现,今年前9个月,除3~5月疫情最严重的这段时期交易较为低迷外,其它时段condo的整体交易量都比去年有所上升。

大家一定会问,condo成交量是在上升,那价格呢?

的确,不管是出租还是卖出价格,condo都比去年有向下调整的态势,尤其是租赁价格表现更为明显。比如,以前租金2500加元/月的单位,现在可能跌落到2100~2200加元/月;以前租金1800~2000加元/月的bachelor(单间公寓),现在也就1500~1600加元/月。 

当然,租赁价格的向下调整,也影响了市场的成交动态,同样是2000加元/月,租客会选择将过去的bachelor升级为租一套1+1或是更大的单位。可以说,这是疫情给租客群体带来的一种利好。许多年来,多伦多尤其是downtown的condo租赁市场一直非常火爆,那么当下终于碰到一个喘息的机会,随着供应量的增加,租客不用再去抢offer也能有很多选择。

说完租赁价格,我们再说说买卖价格。

TRREB月报显示,9月份GTA地区各类房屋平均售价升至960,772加元,去年同期则为842,421加元,一年时间上涨近12万加元,涨幅达14%。价格涨幅主要由低层房屋带动,condo市场相比则较为平淡。而抛开统计数据,从老徐最近的实际交易经历来看,condo房价确实是在向下调整。比如说有一处condo,上两个月都是卖90万,现在开价就直接挂到83.9万,然后几天之内就卖掉了。这也说明房主如果打定主意要卖房,一定会直接把价钱降到市场能接受的范围内,从而迅速交易变现。

这么一看,condo的租金、售价目前都在下跌,那悲观的人肯定会问:

condo后市会不会有更大幅度的下调?

买condo还有意义吗?

老徐认为,condo作为一种刚需房型,长期来看是只升不降的。不能因为疫情的短暂存在,就否认condo的投资价值。

我们知道,condo存量在downtown最高,而多伦多的downtown作为GTA的经济金融、教育旅游中心,具有绝对的不可替代性。这里有两所大学(University of Toronto和Ryerson University)、五大银行、众多公司以及发达的公共交通系统。可预见的是,疫情结束后,学生们会返校上学,雇员将回到公司上班,前来旅游、工作的人会再度增加。而一旦人潮回流,对condo的需求量就会大增,房价将迅速企稳,租金也会应声上涨。所以,当下condo价格的短期调整,实际可视作一个非常好的入市时机。

我们可以类比一下2017年的行情。当年政府推出海外买家税后,房价也是经历了一两年的调整,之后强势回归。就像现在的疫情,很多人只看到它的“危”,却忽视了它的“机”:

一是condo价格下调,适合逢低入市;

二是银行利息低,月供压力就小;

三是通货膨胀就在眼前,钱在迅速变毛,如果有自住或投资的需求,何不去买一处condo来让自己的生活更有保障呢?

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