25 十一月

疫情再次肆虐!市中心 Condo 公寓是否仍值得投资 ?

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转自Alice Chen 

 

回顾 2020年,不得不感慨,房市几乎被新冠病毒完全左右。物业类型,所在地点,价格高低,无一不折射出疫情在背后的推动作用。

 

央行低息实力救市,政府出手拯救大小企业,各种补助惠及民众,买卖双方冒着危险积极入市,所有这些加持,都无法阻止共管公寓和土地房冰火两重天的现状,真是成也疫情,败也疫情。

 

我从业这些年,公寓楼花生意很少参与,重售Condo 倒是做了很多,但多以刚需客人为主。刚需嘛,没必要犹豫,预算够就买,可以忽略公寓的随机性,及短期内波动。买到赚到,有归属感的同时,再不用付租金。

 

要说住公寓确实方便,锁上门就能来场说走就走的旅行,没有草地和积雪要处理,不担心邻居窥伺您是否在家,隐私性尚好;大楼统一供暖,水管不怕冻爆,等等。

 

 

然而,所有这些公寓独有的优点,疫情下都变得微不足道;反倒是公寓大楼里的上下电梯,密集人口,来历不明的访客,成了不容忽视的危险因素。

 

今年在公寓代理方面,做的并不多,精力依然都花在独立屋上。但作为经验总结的素材,还够用。年初代理一个来自外省的年轻人,买到她非常喜欢的大楼里的心仪户型;年末代理一对儿印度夫妻,艰难卖掉他们在世家堡的一个大户型物业;这中间夹杂着代理房东出租:三个在市中心大学区,一个在 Vaughan 市。

 

在这些与 Condo 租售打交道的过程中,深切感受到,今年公寓市场,随着疫情蔓延,无论出租还是出售,确实逐渐陷入颓靡状态。

 

加拿大从 3 月底开始重视疫情,由于房市的滞后反应, Condo 直到 8 月中下旬,才呈现明显下降趋势,尽管在此之前,已经有各种衰败迹象。进入10月,多伦多市中心,尤其靠近大学的共管公寓大楼,无论租金还是售价,变化都以“周” 计算,有些单元,一个月居然调价 4次,可见卖家和房东的不甘与挣扎,以及市场的糟糕程度。

我代理卖家艰难卖掉的2 卧 2 卫,位于世家堡,同样受到整体 Condo 形势的影响,8 月底上市,头两天完全没人看,我难掩心中震惊,Condo 市场这么不好了吗?

 

随后看到公司群里有同事反映,Condo 上市后,看的人寥寥无几。释然的同时,深感 Condo 形势不妙,立刻动员卖家,如果不想留待明春再卖,就要降价。卖家初时犹豫不决,耽误了一次绝好机会,中间过程不多说,最后卖家不再坚持自己的$60 万底价,以 $ 55 万售出。

 

这个单位是我5 年前代理买入,算下来,我这卖家净赚 $ 20 万。由此可见,虽然 Condo 今年的售价,环比节节下降,同比仍然看涨。

 

Condo 有随机性,买入和卖出时间很关键,但只要握持在手里 3 年到 5年以上,投资回报和盈利不会太差。

 

另外三个代理的市中心Condo 大户型单位租盘,其中两个因为上市早,疫情尚未严重到如今的程度,加上房东果断调价,迅速租出。

 

另外一个,回想起来运气的成分多。因为我们上市的时候已经是8 月中旬,这个单位非常好,走路 5分钟到多伦多大学。2 卧 2 卫 ,高层,房东根据疫情现状,果断要价 $ 3050。要知道,这个房子 2018 年租给三个学生,月租 $ 3550,而且连租两年。

 

与售盘一样,上市后看的人非常少,幸运的是,几天内居然遇到赶着回校上课的海外学生,原价租出。很快过了9 月开学季,这个楼里其它相同户型,再没有我们这样的好运气,一降再降,现在同类户型要价$ 2500,仍无人问津。

 

 

这是多伦多市中心Condo 状况,我另外一个位于 Vaughan 市的小户型房东租盘,虽然也不是太景气,但因交通好,距离约克大学不远,受众却并不全是大学生,租客申请人多是没车,在家办公,平时需要出行方便的那群人,上市半个多月顺利租出。

 

根据 “租房网” 最新数据,10 月份全国多数大城市租金下跌,导致全国公寓平均租金比去年跌 8.1%。多伦多公寓租金跌幅最大,1 卧公寓租金与去年相比,跌17.3%;而与上月比,跌 2.3%;2 卧公寓租金跌14%,与上月比,跌幅1.5%。

 

官网数据取的是平均值,真正落实到不同地区,跌幅数据则大相径庭。

 

那么,问题来了,现在疫情更严重,疫苗千呼万唤不出来,上周五,福特省长宣布,皮尔郡和多伦多市再次封锁,所以,多伦多市中心的公寓,还值得投资吗?

 

这个问题,见仁见智,我说下自己的观点。需要强调的是,不同于“  一千个人眼里有一千个哈姆雷特 ”,您怎么看哈姆雷特,都随便,反正不用掏腰包花钱。然而投资有风险,最了解您财务状况,抗压能力的人,只有您自己。

 

 

首先,多伦多市的共管公寓现状,是暂时的,我相信您不会反对我这么说。

 

房源大量积压,怎么造成的 ?学生无法实体上课,上班族居家办公,短租市场萎缩,加上本来已经在建的公寓楼陆续交房,而所有这些,除了新房交接,前三条都是疫情造成。

 

从疫情开始,全球都在研究疫苗,如今,疫苗终于初具模型,虽然呼之欲出,却尚未投之使用,但我们都知道,疫苗迟早会出来,人类终究会战胜这场旷世劫难。

 

其次,既然是疫情引发的Condo 颓势,多伦多市本来就是金融,贸易和教育中心,学生们需要真正体验大学里的实验室,图书馆,参与各种社交活动,上网课是不得已而为之;而多伦多市中心高耸入云,装备优良的办公大楼,设施齐全的娱乐场馆,人类群居的特性,这些都让远程办公只能作为未来的选项,娱乐运动通过网上视频也是暂时的。

 

当疫情过去,生活恢复正常,多伦多市中心,势必会再次被万众瞩目,而繁荣,而兴旺。届时,现有公寓恐怕不够用。

 

最后,原谅我再次祭出移民这面加拿大独树一帜的大旗。联邦政府官宣,未来三年,加拿大将有 123 万移民落地。其中 80 % 将在大多伦多落户。多伦多市中心,以及多伦多外围,交通便利,居住安全,不需为物业过多操心的 Condo 公寓,历来是移民先期的首选。

 

所以,多伦多市中心的Condo 是否仍值得投资 ?答案不言自明 :过去,现在,将来,都非常值得 。

 

何时买入最值得?这是送命题。听从您的内心,相信您的个人判断,得出最适合自己的答案。

 

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