20 四月

这样的合同不能签!要赔钱不说到时卖房都难

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加拿大广播公司(CBC)的Go Public专题节目报道了每一个房主都应该提防的“陷阱”,如果不小心签了有关冷暖气的所谓合同,要赔钱不说,而且多家公司相互勾结,在业主并不知情的情况下,在这份合同里头偷偷加上了与物业有关的留置权(lien),当业主要再融资,或者要卖房时,才发现这个留置权就像紧箍咒一样,怎么都摆脱不掉,只有拿成千上万的钱出来才能买断。

安省居民福克斯(Matt Fuchs)82岁老母患有老年性痴呆,为了给母亲请人来照顾她,于是拿母亲的物业作抵押办理银行贷款,想不到竟遭到拒绝。银行方面说,他母亲的物业有 $15,000元欠款,如果不按照合同付款,就无法办理line of credit。

Mercedes Chacin de Fuchs, 82, already had dementia when a door-to-door salesperson convinced her to sign a contract for a furnace and air conditioner she didn’t need in 2017, says her son. Tina MacKenzie/CBC

儿子一问老母才知道,他妈妈确实签过一份合同。那是在2017年,当时有人上门推销,说是代表Nationwide Home Comfort公司,说服老人签了一份为期10年的冷暖气租赁合同。

福克斯说,他母亲不仅老年痴呆,也患有帕金森氏症。她记得当时推销员告诉她,该公司是安省环境计划的一部分,而该计划可以为房主省钱。

福克斯对Go Public节目表示,“毫无疑问,我妈妈被骗了。他们显然利用了母亲因患病在认知上的障碍,买了并不需要的东西,签了本不该签的合同。后来,当我发现这是整个加拿大普遍存在的问题时,心里确实作呕。”

安省另一个家庭,Joddy Prevost和他的妻子Cherie Prevost有同样经历:在他们的父亲Norm Prevost于2019年11月去世后,在其父亲的物业中发现了近$17,000元的留置权。其父亲是在去世的两年之前签的这份合同。

这对夫妇说,他们发现几乎所有文件上都涉及到Ontario Energy Savings公司,但是当他们打电话给这家公司时,对方回应说,“我们不清楚这个事,我们所做的就是安装工作,看你爸向哪家公司购买了合同,请与这家公司联系。”

这对夫妇最终查出来,这份合同是该行业的另一个主要参与者,称为Utilebill的公司所拥有。

当这对夫妇提出,希望解除这个留置权时,该公司表示,解除可以,但需要花$21,000元将合同买断。这对夫妇无奈,聘请了一名律师与该公司进行谈判,协商的结果是少付一点,但最终也支付了$15,600元。

这对夫妇对Go Public节目表示,他们感到很冤屈,很憋气,但别无选择,只能付钱了事。当Go Public的记者试图与这两家公司,包括Ontario Energy Savings和Utilebill联系,想了解更多详情时,两家公司均拒绝接受采访

但是前面所提到的福克斯和她母亲不愿意付这笔冤枉钱,于是请了律师助理罗宾逊(John Robinson)来帮他们打官司。罗宾逊坦言,无论是福克斯和她母亲,还是安省 Tillsonburg镇的Prevost夫妇,只是成千上万被困在类似“不合情理”交易中的两个典型案例。

他说据他调查所知,一般情况下都是多家公司相互合作,先由一家公司派人上门,说服业主签合同,再把合同卖给第二家公司,该公司用担保权益通知的形式在物业产权上登记为留置权,合同接着再被转卖到第三家公司时,这家公司又用自己的留置权代替了早前的留置权,以便尽量不与最初的合同买卖扯上关系。

罗宾逊说,福克斯母亲的个案就很典型,涉及到至少三家公司,包括冷暖气公司Nationwide Home Comfort,融资公司Home Trust,以及另一家融资公司Crown Crest Capital;其实Home Trust最初的留置权只有$12,500元,但是到了第三家公司那里,被增加到$15,000元。

这位律师助理说,这当中最要命的是,福克斯母亲最初签署合同时,上门推销的人并没有提到有关留置权的半个字。他说,“只要推销员哪怕透露一点点关于留置权的信息,就不会有任何业主会签这样的合同。

罗宾逊说,他见过这个合同,不仅用的是小字,而且是用很“法律”的文字写成,称该公司拥有该财产的“登记担保权益的权利”,而所有者放弃了获得该登记副本的权利。

而这些公司在得到合同之后,立即对所租赁的设备购买财产的留置权,而房主一直都被蒙在鼓里,直到再融资,或者卖房时才发现其中还有一个要命的留置权

罗宾逊说,实际上在安省的一些城市,土地所有权管理部门允许公司注册担保权益或留置权,而且无需通知房主。

罗宾逊表示,这种留置权将消费者扣为“人质,因为出售房屋或为房屋再融资的人别无选择,为了撤消合同,他们就必须解除留置权,从而不得不拿钱来“解锁”,很有点“破财免灾”的味道——安省Tillsonburg镇的Prevost夫妇就是如此

但福克斯和他母亲不想让这些公司轻易得逞,仍然坚持打官司。由于疫情之下上庭不易,其法律程序进展缓慢。

但是,福克斯母亲需要人来护理,这是当务之急。在法律助理罗宾逊的协商之下,也许出于人道的考虑,相关公司暂时解除了针对其母物业的留置权,以便福克斯可以获得信贷额度并为其母办理贷款,以获得照顾母亲所需的资金。

不过罗宾逊表示,在办理完相关手续之后,留置权还会再次加上去,直到其当事人与相关公司之间的官司有了法庭的裁决结果。

根据罗宾逊的说法,这些冷暖空调公司最初出售这类合同的主要对象无外乎三种人:老年人、残疾人或以英语为第二语言的人。

这位法律助理还呼吁,尽管安省现在立法禁止了上门推销,但这个情况仍然存在,还有人在受骗上当,政府及监管部门等有关方面应该采取行动,拿出更得力的政策和措施来保护像福克斯母亲这样的消费者。

(参考链接:https://www.cbc.ca/news/business/hvac-contracts-lien-sales-1.5988112)

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