出租房收回自住如何向租客发N12通知？
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Q：我给我的租客发送了一份N12通知，但是我现在又不想搬进出租屋住了，我该怎么办？
A：一旦N12发送给了租客，就没有办法取消了。所以在发送N12通知给租客之前，必须先确保预期搬入出租屋的人已经被交付。
如果您已经给您的租客发送了N12，然后现在原定要搬进公寓的人又改变了主意，您应该立即通知租客。给租客写一封信解释情况的变化。通知他们，他们可以无视N12继续住在这间出租屋里。
如果您还是想“取消”通知，但由于租客已签署了另一份租约，即将搬迁而为时已晚，您仍须对租客支付补偿金。
在任何一种情况下，租客仍有可能以恶意的理由向租务法庭对你提出指控，而根据《租务法》第184条，租客可以就以下事项要求您支付补偿：
支付前租户一年的租金增长差价，最高行政罚款为$10000.00加币和最高额度为$35000.00加币的小额索偿法庭罚款，还有其他法官认为合理的相应处罚。
Q：由于将来要自住，我向我的租客发送了N12通知。但我却收到了来自我租客要求退还最后一个月的房租押金。这是合理的吗？
A：这要因情况而定。如果租客在他们搬进来的时候支付了房租押金，那么他们很有可能不会支付当月租金，因为考虑到您还持有他们上个月的房租押金。
如果租客在收到您的N12通知后至少提前10天通知您终止租赁，并且在您N12通知中指定的日期之前搬迁，那么他们只需要支付居住在该出租屋具体天数的租金。在某些情况下，房东甚至还要归还比上个月租金还要多的钱。这将取决于他们多快回应，比N12通知指定日期早多久搬出去。
如果租客从一开始就没有向您交过上个月的房租押金，那么您就必须通过书面文件和租客说清楚。
根据《租务法》第124条，以下是法案中关于赔偿的内容：
【如果房东根据《租务法》第48条向租客发送终止租约的通知，则房东应向租客支付相当于一个月租金的补偿，或向租客提供另一个租客可接受的出租屋作为替换。】
该条款于2017年9月1日正式生效，可以租务法庭官方网站上查阅：http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms
如果房东由于想要自住而申请终止租赁，必须立即对租客发布声明，他们或他们的家庭成员（配偶,子女或父母）打算居住在出租屋内至少一年的时间，否则他们很有可能面临租务法庭对其恶意终止租赁的裁决。
Q：如果我打算自住而申请了N12通知，具体我需要注意点什么，避免造成租务纠纷？
A：如果您确实是打算搬进出租屋，请记住，您可能会收到来自租客的很多抵制，以及关于您意图的质疑，到底是不是单纯只是为了驱逐租客而申请的终止租赁。
例如，《租务法》于2017年9月1日正式生效的新规定，要求房东在终止协议日期之前支付相当于一个月月租的补偿金，或者提供租客可以接受的替代出租屋。
您在填写N12终止日期的时候务必注意日期必须是在租期结束后。在N12交付使用后，可以随时向租务法庭提交L2申请。在L2申请时，必须附上一份宣誓书，说明您的情况，以及为什么您现在需要搬回这间出租屋。
Q：从申请N12通知到正式驱逐一共需要多少的时间？
A：从送达通知到递交L2申请，再到大约三到五周后举行听证会，再到实际驱逐，通常需要花费两个月或更长时间来完成所有程序。最终裁决会在聆讯后的30天内发布。
Q：我需要特别注意哪些点，如果我打算自住需要驱逐了我的现租客？
A：您需要谨记，您必须搬回出租屋住至少一年以上。否则，您很有可能会被您的前租客指控恶意终止租约。
此外，法律现在要求，如果租赁因房东自住而终止，房东必须赔偿租客相当于一个月月租补偿。有关该条例的详情，请参阅《租务法》第48.1条：https://www.ontario.ca/laws/statute/06r17
Q：如果我因为家族成员要搬进出租屋而驱除了租客，那么我需要让家族成员住多久，才能重新再招租？
A：房东只有在自己或家庭成员（例如子女、房东的父母或房东的配偶）需要自住出租屋时，才可终止租约。您不能让除上述之外的任何其他家庭成员搬进来，而终止租赁。法律并没有明确规定在把租客赶出去自住后，您必须在房子里住多久，主要的问题是您是否是出于恶意才驱逐租客的。如果租客认为您纯属恶意驱逐，那么对方很有可能在12个月内向租务法庭提出指控。
Q：出于自住原因我该怎么申请终止租赁？
A：在租期或租期结束后，房东可以申请N12通知终止租赁，以供个人使用。它必须在租期或租期结束前60天发送给租客。如果在双方同意的情况下，房东和租客也可通过申请N11在N12通知期内提前终止租约。
Q：房东拥有83号公寓楼的所有权，目前他需要把自己的办公室搬进公寓楼里，但最好的办公位置是在一楼，然而一楼目前出租中。那么房东可以申请N12作为商务自用来驱逐租客吗？
A：N12只供住宅使用，不适用于商务的企业业主。N13是指在租期或租期结束后，如果房东有意将该物业转为永久非住宅用途，可提前120天发送通知。也许您可以选择咨询一下您的律师或律师助理，因为显然上述情况涉及支付3个月的租金补偿和获得市政当局的许可。
Q：我打算购买两间公寓房，我希望让我儿子住在其中一间，这样的话我算合法的违租约吗？
A：如果两个公寓的租客都签订了租约协议，您将不能因你儿子想搬入而终止租约，您只能等到租期结束后才能申请自住。您现在唯一能做的就是尝试跟租客协商，看对方是否愿意提前终止租约，在这种情况下，您可以让他们签署一份提前终止租约的协议（即N11）。
Q：我因自住申请了终止租赁搬回单元A，但是其实单元B是空置的，我该怎么办？
A：如果单元B是空置，那么申请N12 （— 终止租住作私人用途通知书）很可能不会成功。根据2017年9月1日生效的《租务法》，房东可以向租客提供其他出租屋作为替代，而不用支付租客相当于一个月月租的赔偿金。
相关信息您可以在下述网站上查询：http://www.sjto.gov.on.ca/documents/ltb/interpretation%20guidelines/12%20%20eviction%20for%20personal%20use.html
Q：由于工作关系我出租了我的自住房为期两年。但现在我的工作提前结束了，我需要搬回我自己的出租屋。我该怎么做？
A：租赁只有在租期或租期结束后才能申请终止为自己使用。在租期结束前60天内，您将发送给租客一份N12终止通知。因此，租客必须在通知指定日期之前搬离。同时房东需要在通知上的终止日期之前给租客一笔相当于一个月月租的补偿金。除了给予补偿，如果房东有一个可供选择的替代出租屋，也可以置换给租客。
如果租客达成协议，最好的终止方式是房东和租客双方签署一份N11协议（可在这里下载该终止租赁表格：http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms/-）。任何终止日期都可以商定并使用。然而，在大多数情况下，如果没有房东的某种形式的补偿（例如2个月或更长时间的租金赔偿)，租客大概率是不会签署这份协议的。如果所有租客都签署了协议，而租客又没有搬迁，那么可以通过向租务法庭提交L3申请，很快就能获得一份驱逐令。
Q：我刚跟我的伴侣离婚我需要搬回我的出租屋自住。然而我跟我的租客签订了一年的租赁协议，我是否必须要等到租期结束才能搬回去？但如果该租客本身有干扰他人和损害出租屋的行为呢？
A：如果有一个固定期限的租赁协议，很遗憾，房东不能因为想自住而终止租赁，只能在租期结束后申请。您目前所能做的就是试着让租客同意提前终止租约，如果她同意，您就让她签署N11（即提前终止租约协议）。如果她不同意离开，并且给其他租客造成了干扰和麻烦，您可以根据具体事件给她发送N5通知。
Q：我需要出租屋自住，现在的问题是我必须住在该出租屋多久？如果我搬走了，我的前租客是否有优先居住权？
A：1)如果您需要该出租屋作为个人使用，您必须在租期结束前60天内通知租客，并且必须申请N12。
2)即使您已给予超过规定时间，租客仍可在接到通知后拒绝离开。
3)如果租客拒绝离开，您必须向租务法庭会提交申请，以获得驱逐令。
4)法律规定，您必须在该出租屋内居住至少一年以上，不然您的前租户很有可能认为您是出于恶意申请终止租赁，那么他可以在12个月内向租务法庭提出指控。
5)一旦您自住一年后想搬离，那您倒不必重新租给同一个租客。
Q：如果我打算出售租赁屋，我是否也要申请N12？房东是否有义务支付在驱逐租客后，租客另寻其他出租屋而产生的差价？
A：根据《租务法》规定，当出租屋被出售时，房东无需通知房客。直至新买家想自住，房东只可在买卖合约签订后才需要向租客提供N12通知。在这些情况下，只要有正当理由终止租赁，房东无须向租客支付任何租金差额。
如果房东是代表买方执行N12通知，则房东需要向租客支付一个月月租的补偿金，或向租客提供另一处他们可以接受的出租屋。赔偿必须在通知上的终止日期之前支付给租客。
Q：我能因我外孙和他的妻子还有我的曾孙需要搬进出租屋而驱逐我的租客吗？
A：除了房东本人、其配偶、子女或其父母外，不得为其他人使用而终止租赁。
Q：如果出租屋的所有权属公司所有，那么房东还能因自住而申请终止租赁吗？
A：答案是不能。如果物业属公司所有，房东不得因自住而申请N12通知。根据《租务法》第48条，出租屋必须全部或部分由个人拥有，而房东必须是个人，才能因自住而申请N12通知。