多伦多购房的5大风险因素
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2020年以来的低息环境让很多家庭做出改善居住环境的决定,市场升温令投资者喜闻乐见,但房屋买卖中的诸多法律风险则不得不防。
一. 违约风险
地产交易中的违约现象多种多样,常见情况有两个:其一,卖家签订合同时对房屋价值缺乏全面了解,签订后发现房价处于上升周期,认为价格制定过低或同时经历其他情况如未能如期购置替代房产、搬家计划落空、心理因素等,于是援引各种理由(如买家过错)试图取消合同。其二,买家在房屋的上升周期中签订了合同,不久发现趋势变化,认为价格过高或财务情况发生变化、对房屋需求发生变化,试图取消协议。
如上两种都有可能构成违约且后果严重——违约方不仅面临定金损失,还很大可能被追诉一笔可观的赔偿金,比如合同价和日后买家所购或卖家所售房屋(或市场上可比较房屋)成交价的差额,乃至两幢房屋增值的差额等连带损失。
在2020年Datta v. Eze, 2020 ONSC 1240一案中,屋主儿子在持有父亲有效POA的情况下作为卖家签署了买卖合同,日后卖方律师以“卖家签订合同时缺乏意识能力(Mental Capacity)”为由要求法庭认定合同无效。基于合同法判例、替代决定权法案和个案事实等,高院法官认定合同有效、卖家需赔偿买家15万加元损失、诉讼成本2.98万加元连同法定利息。
二.定金风险
房屋买卖几乎无不涉及一笔可观的定金,但安省法律对定金和“部分付款”有所分别。对卖家来说,定金设置过低起不到约束作用,但定金过高则有可能被认定为“部分付款”故而需要返还给违约方。对买家来说,并非违约就一定要全额损失所谓的“定金”,过高部分一旦认定为“部分付款”则有望拿回。
如计划购买新建房屋,须积极留意开发商资质及财务状况。如在买家没有违约的情况下开发商破产或因自身过错/原因终止协议,现行安省《新屋保障法》及其下辖的Tarion计划或将对您支付的订金提供保障,但有金额限制(CAD):
– Condominium Unit/单元房屋:
如开发商拒绝/无法在终止协议的十日内全额返还定金,Tarion将依法至多保证$20,000。
– Freehold Homes/永久产权房屋:
2018年1月1日前签订房屋买卖协议:定金保障至多$40,000;
2018年1月1日当天或之后签订房屋买卖协议:如销售价格为$600,000或以下,定金保障至多$60,000;如销售价格高于$600,000则保证购买价格的10%,但定金保障至多不超过$100,000。
三.产权风险
产权瑕疵多种多样,后果严重的包括影响到产权的待执行债务、判决、留置权等。有些风险甚至不在Title上体现,比如有效的执行令状(Writof Execution),用于执行已经具备法律效力的赔偿判决等。
需格外留意的是,产权交割完成之前的任何一刻都可能有影响到产权完整的事件发生,而地产交接非仅履行形式,重要财富须谨慎对待。
四.税务风险
房屋买卖涉及到的税务问题颇多,如有计划销售房屋,务必提前咨询会计师、做好税务规划。在此我们仅就房产交易过程中经常遇到的几类税务问题提醒您留意:
目前,安省的土地转让税(LTT)由买方按交易价格按如下比例累加承担:
Price Range |
Marginal Tax Rate |
First $55,000 |
0.5% |
$55,000.01 to $250,000.00 |
1.0% |
$250,000.01 to $400,000.00 |
1.5% |
$400, 000.01 to $2,000,000.00 |
2.0% |
Over $2 Million |
2.5% |
如果所购房产在多伦多市,除Provincial LTT(安省土地转让税)外,多伦多市会按同样比例额外征收Municipal LTT(多市土地转让税)和一笔MLTT的管理费。
比较常见的对于Land Transfer的税务减免是安省对于全球范围内第一次购房者的税务减免,也即LTT Refund for First-time Purchasers of Qualifying Home。自2017年1月开始,安省给合格首次购房者税务减免的最大限额为$4,000.00。按现行税率计算,该项减免可全额冲抵价值在$368,000.00房屋的安省土地转让税。价格在$368,000以上则符合资格的购房者则需要支付$4,000.00减免后的土地转让税余额。此外,多市会给合格购房者购买的合格房产最大限额为$4,475.00的多市土地转让税减免。
按现行规定,首套住房购买者减免/退款所要求的资格如下:
– 购房者必须为加拿大公民或永久居民;
– 年满18周岁
– 必须在购房后9个月内居住使用该处房产;
– 在全世界范围内没有拥有过其他住房或其他住房中的财产权益;
– 如房屋为新建房屋,该房屋需具备Tarion New Home Warranty的承保资格;
– 如购房者有配偶,该配偶不得在二人配偶关系存续期间在全球范围内任何地方拥有过房产或房屋中的全部/部分所有权,否则任何一方都将无法获得该项减免/退款。
在2017年1月1日之前,首套住房购买者减免亦适用于非居民、国际学生等。作为过渡措施,如首次购房者在2016年11月14日之前签署买卖合同(如楼花的购买合同),即便不是公民、永久居民仍然有可能获得安省土地转让税(ProvincialLTT)的减免。但多伦多市目前不就多市土地转让税(Municipal LTT)提供该项过渡措施。
如购房者仅仅因为购房时的法定身份(Legal Status)不是永久居民/公民而未能在土地转让时拿到该项减免,该购房者如在交易完成后18个月内成为永久居民/公民,仍然可以在交易后18个月内向政府申请该项税务退款。
篇幅所限,一些不在LTT征税范畴内的土地转让,比如配偶间的房产转让、特定直系血亲之间的房产转让、其他Related Persons之间的土地转让情况不能一一介绍,如有需要请咨询律师办理。
海外买家税(Non-resident Speculation Tax)的地理范围和征税对象在此不再赘述,此处仅为大家普及一些办理豁免/退税中的注意事项。
NRST的税费减免分为两类,一者系豁免/Exemption(意味着在土地交易时无需缴纳),二者系退税/Rebate(需要缴纳但可以在缴纳后申请退税):
– 海外买家税“豁免”有以下几种情况:
(1) 安省省提名获得者且宣告将申请成为加拿大永久居民(“被提名人”);
(2) 外国买家在购房时已取得Section 95 of the Immigration and Refugee Protection Act含义内的难民保护(“受保护者”);
(3) 外国买家和配偶共同购置房产且配偶为加拿大公民、永久居民、被提名人、受保护者。
在上述任何情况中,购房者都需要宣告在购房后将房屋作为主要居所。
– 而海外买家税“退款”或适用于以下几种情况:
(1) 外国买家在购房后四年内成为永久居民;
(2) 部分全职就读于“获准院校”的国际学生;
(3) 部分在安省合法工作的全职工作人员。
为符合退款条件,上述外国买家必须独自或仅仅和配偶共同持有该房产,并且房屋的所
有持有者都需要在购房的60天内开始将该房产作为主要居所。
为了符合资格的纳税人顺利从政府手中拿到退款,建议从在购房伊始就进行妥善规划(如房屋如何Hold Title、谁来作为贷款人、从谁的账户进行还款等)保存相关契具(比如搬家的收据、更改驾照的凭证、银行月结单、购买家具电器的送货单、和其他一应证明真实居住情况的文件和单据),具体事宜请咨询会计师/律师办理。具体要求可以参考我们公众号早前的文章:留学生申请NRST海外买家税退税的注意事项
如果您的情况是“非加拿大居民”出售在安省的住房,务必提早咨询会计师,并在买卖合同签订后尽快向税务部门进行申报,以便早日拿到完税证明。如果您的情况是从“非加拿大居民”手中购买住房,您的地产律师则有权向对方主张在房款中预先扣留房屋交易总价的25%用来支付CRA要求的相关税收,待完税程序结束再将余款支付给对方。
有时作为普通“买家”很难清晰界定“卖家”是否是Income Tax Act含义内的非居民,须向专业人士寻求帮助。涉及非居民销售的业务如操作不当或后果严重:根据现行法律,如果买家知道或应该知道卖家是非居民、或买家没能使用合理步骤积极判断对方是否系非居民,则买家或将为卖家的逃税后果向税务局买单。
五. 其他风险
其他风险还存在于税务规划(用途、如何hold title等)以及购买新屋、Condo、商业地产、乡村地产(Rural Property)需特别留意的事项。楼花转让(Assignment)更需留意合同细节,即使成功转让,若接手买家不能完成交易,开发商或仍有权找原买家包赔损失。
根据安省Vendors and Purchasers Act, 1990, 除另行规定,买家需在合同签订三十(30)天内完成产权查询并就存疑之处向卖方质询、寻求解决;而此后发现瑕疵或将无法在免责的基础上终止交易。
故不论买卖,都应及早聘用律师明确权责、妥善调查产权、处理交接中的问题、最大化地保障交易安全,切莫等到临近Closing才移交律师。
*Disclaimer:本文不构成任何法律/税务或其他专业意见/建议亦不建立律师/会计师和客户的任何关系(e.g. solicitor-clientrelationship);作者不承诺上述内容现今/未来的准确性;具体问题请向相关专业人士咨询。