15 七月

投资多伦多楼花必读系列2：如何选择楼盘？

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买楼花就像买股票一样,买股票,大家都知道选绩优股,这种股票.大市上涨的时候能领涨,大市下跌的时候可以抗跌,投资楼花也一样,也要选好的CONDO,好的CONDO,房地产市场处于上升的时期,升的最多,房地产市场处于下降通道的时候,也可以保值或者下降的没有那么多.那么选投资楼花要怎么选呢？

第一,要选名牌开发商

名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商：

第二,要选交通方便的地点,

首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳,在DOWNTOWN TORONTO来说,YONGE, BAY. UNIVERSITY, CHURCH, JARVIS, SHERBOURNE, BLOOR 街沿线,MIDTOWN 来说是YONGE/EGLINTON 十字路口附近,北约克的YONGE街走廊,ETOBICOKE的KIPLING，ISLINGTON地铁站附近，密市的SQUARE ONE附近，北约克的SHEPPARD沿线，以上这些地点都是好的投资楼盘的好地点，当然也不是说其他地点不可以，如果地点稍微偏一点，但是价钱非常便宜，也就是说性价比好，也是投资的好地方，比如说前几年的KING WEST 区。

第三,楼盘的地点人口必须密集

人类的一切工业,商业行为都是以满足人的需求而存在的,在北美,人是跟工作走的,哪里有工作,人就会移到哪里去,因为石油工业的发展,CALGARY发展起来了,然后更多的石油工人过来了,石油工业的配套工业也过来了,雇佣了更多的工人,然后为这些工人服务的第三产业也发展起来了,房地产的需求也带动起来了,众多的需求,推动了卡城的房价的上涨,反面的例子是昔日风光无限的汽车城底特律,随着通用,福特等汽车巨头的衰弱而导致大量工人失业,人口流失,房地产大贬值. 好的投资楼盘,一定在人口相对密集的地方,在这种地方,因为有众多的需求,出租,出售都比较快,交投活跃,流动性好,能保证房产的保值升值.

第四:工作,学习,生活比较方便,

在zoning上说，该区域必须既有RESIDENTIAL ZONING，COMMERCIAL ZONING，LIGHT INDUSTRIAL ZONING等，必须是个MIX-USE的区域.

一个好的投资楼花,,除了交通要方便外,在工作生活的其他方面也要方便,好的投资楼盘附近一般有以下两个或者两个以上的功能区域

工作区,比如说办公大楼,银行大楼,医院大楼
学习区,比如说大学,中学,小学,图书馆,
购物区,比如说超市,服装店,便利店,各种餐馆,咖啡店
娱乐区比如说酒吧,电影院,剧院,
休闲区比如说社区中心,公园,冰球场,健身俱乐部,博物馆,画廊

多伦多YONGE/BLOOR是一个非常典型的例子, 附近有2 BLOOR WEST 等好几座办公楼,走路数分钟到多大, 有BLOOR STREET WEST 购物区,有TORONTO REFERENCE LIBRARY ，在CUMBERLAND 和YORKVILLE街上咖啡店酒吧餐馆林立,AVENUE/BLOOR 上有ROM(安省皇家博物馆),QUEEN PARK 是个公园,BLOOR/YONGE地铁站是双线地铁站,所以这附近的楼盘虽然价钱都不便宜,但是都非常抢手,比如说BLOOR ONE, CASA1,CASA 2,YORKVILLE,EXHIBIT。

上居下铺是最原始最简单的MIX-USE的形式,北美的很多城市的DOWNTOWN 都存在大量的上居下铺，在TORONTO DOWNTOWN也非常多,在中国国内更是非常的普遍,最近几年,多伦多MIX-USE BUILDING的数量有上升的趋势,不过形式变成了在一个大楼里面，楼下是各种商店，楼上是住宅或者OFFICE，一个典型的例子是DOWNTOWN 湖边的MAPLE LEAF SQUARE，在它的9层高的裙楼里有LONGO’S超市和其他酒吧等商店，有一个四星级酒店 LE GERMAIN，楼上是住宅单位，楼下直通联合车站，对面是TELUS CENTRE和加航中心。北约克的MENKES公司建的33，35EMPRESS，8HILLCREST是大家比较熟悉的例子，直通地铁，楼下超市，饭店，电影院，名校MCKEE，EARL HAIG。最近热卖的几个大楼都是这种形式的，比如HULLMARK CENTRE ，1000 BAY，THE BOND，TABLEAU等。像这些地点好，交通方便的MIX-USE大楼，受到投资者和END USER 的追捧，就像绩优股，能保值，升值。像8HILLCREST，虽然是10多年的老楼，有的单位现在卖到接近600/尺，高过附近的所有新楼。YONGE/SHEPPARD 的EMERALD PARK CONDO，现在放盘580/尺，比2年多前VIP价 450左右也涨了不少，AURA最近新加了3层，第39层尺价卖到了750/尺，而两年多前的VIP价格也就是550左右，MAPLE LEAF SQUARE开盘时的价钱仅450/尺，现在有的单位尺价达700/尺，而且交投非常之活跃，其他大楼那时候卖450/尺，现在只能卖550/尺，在MAPLE LEAF SQUARE旁边由LATERRA开发的ICE1，ICE2两个CONDO，同样直通PATH，地铁，商住两用，开盘就非常火爆，早早售馨。所以说一个好的有升值潜力的楼花，必定是处于一个MIX USE的地区，或者本身是个MIX-USE的BUILDING。

第五，必须有很高的WALKSCORE

WALKSCORE.COM是一个步行评分网站，该网站可以计算出任何一个房屋地址到附近生活设施的步行指数，从而帮助找到一个适合步行的居住区，其通过评估居民步行到附近的超市，餐馆，学校，公园等设施是否方便，创设了一种分析生活机能的步行指数，该指数介于0-100分之间，分数越高，表示生活越方便，90分以上属于理想，DOWNTOWN多伦多很多地方的WALKSCORE都很高，如YORKVILLE，ENTERTAINMENT DISTRICT等。美国一家公司经过调查发现，在美国房产市场这么不景气的今天，那些WALKSCORE高的小区，比WALKSCORE 低的小区保值，WALKSCORE 高的地方，大街上人流量大，对犯罪分子有震慑作用，这样的社区也比较安全。

第六，楼层太低的楼盘不要选

一般来说，楼层越低，交房的时间越短，作为投资的楼盘，一般要选20层高以上的，投资时间为3-5年为佳，楼层太少的大楼，太早交房，可能房价还没有涨上来。一般经过3-5年时间，如果市场正常，基本上大部分的楼花都有一定的涨幅，到交房的时候，你就可以卖掉或者出租掉。所以在选投资楼盘的时候，最好选20层以上，3-5年交房的楼盘。

总之，好的投资楼盘，一定是好的开发商开发，位于人口密集的地点，有很高的WALKSCORE，交通方便，自身或者附近有各种MIX USE功能的大楼。比如说MAPEL LEAF SQUARE，AURA，1BLOOR，HULLMARK CENTRE等。

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