海外买家税详解，最全返还攻略看这里
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【第一种】4年内成为移民
条件：
1. 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人。一旦出现其他人，比如父母为了协助贷款也上了产权，则无法退回海外买家税；
2. 过户后60天内必须自住，作为principal residence, 留下充分的自住证据。
3. 正式过户起4年内成为加国移民，有登陆纸；
4. 退税申请必须在登陆日的90天内送达。
申请时需提供：
1）登陆纸/PR枫叶卡
2）社保号SIN
【第二种】国际学生
条件：
1. 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人；
2. 过户起60天内必须搬入自住；
3. 过户当日必须持有合法学签；
4. 过户当日必须已经在安省认可（可向校方求证）的大学 (university或college) 全职在读；“全职” 指课业的60%以上， full time workload。秋冬两个学期必须full time，暑假不计；秋冬期间转学或换专业也可以，但依旧要保持 full time状态；
5. 从正式过户算起full time读满2年可以开始申请，申请必须在过户后4年内提交。
申请时需提供：
1）有效学签的副本
2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
【第三种】工签
条件：
1. 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人；
2. 过户起60天内必须搬入；
3. 过户当日有合法工签；
4. 过户当日必须已有安省的全职工作；每周工作不少于30小时，全年不少于1560小时；只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主，必须做到新旧工作之间的无缝衔接。曾经有实例，两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒；
5. 工作满1年可以开始申请，申请必须在过户后算起的4年内提交。
申请时需提供：
1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效
2）完整的工作雇佣证明，(最好26张双周工资单，或12张月工资单）不可以只是一份Employment Letter
其次，买家必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址。如果疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
如果未保留驾照更改地址凭证，可以用以下文件充当代替：
1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
2）搬家公司提供的服务票据
3）座机电话费账单，高速网络账单
以下文件不被接受为居住凭证：
1）该物业水电费账单
2）地税账单
3）银行房贷相关信件
最后，可以直接找到之前帮你办理物业产权过户的律师，并提供以下历史文件。1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer) ；2. 交割当时付税的凭证；3. 买卖合同的副本；4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)。
材料准备好后如何提交？
海外买家税的退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA)，多数两个月内会收到回复。1. 材料完备的直接发放退税；2. 材料基本合理但不够完整的会被要求补材料；3. 硬性条件不满足的则会直接被拒。
1. 顺利退税的会收到15%的税收本金。正常处理时长情况下，安省政府不给利息。
2. 补材料的对方会写清楚具体要求哪些材料。实在补不出来的请解释为什么，可以拿性质类似的文件商量代替。和CRA不同，和安省 Ministry of Finance 打交道可使用邮件，将文件扫描干净清楚发到 officer 邮箱里就好。
3. 硬性条件不满足被拒的同学就要挨批评了。赚钱不易，海外买家着实应该先确认自己满足退税条件再买房，然后买房后要做到按时入住、注意保留入住证据，最后在提交退税申请之前，建议请专业人士把把关。首次提交退税申请就做到文件不多不少、细节完备，这是最好的；后期补来补去再费力解释往往夜长梦多，徒增思想负担。
返还海外买家税的申请被拒了怎么办？
一旦退税申请被拒，千万别忘了还有机会申诉。申诉必须在收到 Notice of Disallowance 的180天内提交。如果错过了180天，可以申请 Extension of Time Request 解释为何没有在180天的有效时效内提起申诉，并提供证明材料。Ministry of Finance 会根据具体情况决定是否接受，再进行书面通知。总之，时刻保持沉稳大气，不战斗到最后一刻不要放弃。
Q. 除上文所述配偶或同居的情况外，还有哪些特殊的非移民可以免除海外买家税？
A. 1）被安省OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。
2）难民不用交海外买家税。
3）或是上述 1）或 2）的配偶。
A. 购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税，不需要上交商业部分的海外买家税，但请注意：比例的计算不是以面积比例计算，因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同，要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入Roll Number自动查询。