疫情下低迷的多伦多公寓市场牛年会走牛吗？

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转自理财人生

2020年，GTA的Condo市场从云端跌落谷底。

新冠疫情的阴影一整年笼罩在Condo市场的上空，使之在下半年时与House市场形成了鲜明的剪刀差行情。

所谓风水轮流转，彼时有多疯狂，此刻就有多落寞。

2021年，Condo市场能走出复苏行情吗？

最新新闻披露，到2020年12月，公寓市场似乎已经开始复苏。

根据多伦多房产局最新数据，上个月房价和销量都创下历史新高，房价增长13.5%，达到929,699元，而交易量增长64.5%，达到7180套。

最引人注目的是公寓销售量的反弹。专家一直在建议买家在价格相对较低的时候进入公寓市场而且，似乎许多买房者都听从了这个建议。正如 RBC 银行高级经济学家 Robert Hogue 所说，低廉公寓价格现在吸引了更多的买家，公寓销售量在12月在飙升。

虽然大多伦多地区的公寓平均价格在12月仅同比略有上升，但销量比2019年12月猛增了75％。这意味着买家正在全力以赴寻找“便宜房源”——那些仅售50万的房源。而它们可能是一段时间内的最低价。

这个新闻可以有两种解读方式：

其一，底部放量，往往是上涨的前兆；

其二，抛售量太大，即使放量，可能也无济于事，只是下跌中继的换挡而已。

目前市场氛围显然利于做多，House飙涨，必然会一定程度上封杀Condo的下跌空间。而超低利率也在推波助澜，只要成本不高，进入市场的人还是会争先恐后。

当然Condo市场有望在疫情基本得到控制时重返上升通道，但Downtown的Condo市场会比较艰难一些。毕竟DT Condo市场体量太大，价格太高，而现在又太萧条。

Condo市场在2021年，多头力量占优势，但不能简单以涨来定性。

Urbanation公司自1981年以来，一直在追踪和分析大多伦多地区的公寓出租市场。该公司发布的2020年第4季度的公寓出租市场调查报告显示，多伦多市的租赁公寓（purpose-built rental apartment）的平均空置率急剧上升。

目前，多伦多市的租赁公寓空置率已经高达5.7%，而去年同期仅为1.1%，并且多年来一直保持在2%以下。对于加拿大任何一个大城市来说，这都是一个很高的数字。

据Urbanation公司报告，这刷新了历史最高记录：“回顾一下CMHC（加拿大抵押贷款和住房公司，政府机构）自1971年以来的调查数据，多伦多当前的租赁公寓空置率，代表了50年以来的最高值。”

在Urbanation的最新数据中，空置率和租金也有很明显的关系：多伦多的公寓租金随着空置率的上升而迅速下降。

数据指出，多伦多2020年第4季度租赁公寓平均租金为$2,337加币，同比下降10%，每平方尺租金为$3.49，同比下降6.2%。

出租市场中的Condo房型，租金下跌更为严重，该季度的平均租金为$2,076加币，同比下跌14.1%。租金下跌最严重的地区是市中心，该季度每平方尺租金为$3.14加币，同比下跌17.2%，平均租金为$2,104加币。

虽然，大多伦多地区的出租交易量在2020年增加了25%，成功出租多达38,366个单位，创下纪录。但是，去年可供出租的单位数量却增加了46%，导致年底活跃挂牌数量，在一年内增加了162%，达到8,066个单位，也创下了新纪录。而且，有三分之二的出租交易发生在下半年，部分原因是当时急剧下跌的租金，吸引到了一些租房者。

不过，905地区的公寓市场，在2020年第4季度的空置率，刚达到2%，对比上一年同期0.8%的空置率，增长远远不如多伦多市。Urbanation指出：“905地区的低空置率，可能归功于有限的租房存量，以及人们从多伦多市涌向周边地区导致的人口增加。”

更令人担忧的是，多伦多的租房供应速度仍然在增加。预计在2021年，多伦多会有15个租赁项目完工，905地区有3个，将会有4,977个新单位上市，这是自1993年以来的最高记录。

租金下降使Condo投资回报率缺乏吸引力，甚至有可能负回报。空置率上升同样压制租金水平，同时使Condo持有者抛售意愿增强，会扩大供应量，导致成交价水平的下降。

总之，2021年对于Condo市场尤其是DT Condo市场而言，仍然是多事之秋，一个底部放量，并不能说明问题。风物长宜放眼量。