非税务居民出售加拿的房产，如何处理税务问题？
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转自JKtax马云会计师事务所
加拿大的非税务居民出售在加拿大的房产，无论自用的、出租的、还是转手楼花的，都必须及时办理“清税证明”，报税+交税。
非税务居民不享受自住房的“principal residence exemption”。
非税务居民卖房 – 税务手续：
- 有了卖房 firm offer后，立即着手开始申请“清税证明”（Certificate of Compliance）。注意时效，清税证明的申请必须在 final closing date 10天内送达CRA，以CRA收到的日期为准；申请若提交迟了，每迟一天的罚金为$25加币，从$100起罚，罚到$2500封顶；
- CRA审批时间现在是2-3个月，但是等上3-5个月也不奇怪，取决于有多少份申请排在你前面，所以尽早申请为好；
- 若在final closing date 之前就收到了清税证明，那么恭喜你，拿给律师看，律师不必扣款了，直接正常做交接手续就行；
- 大多情况下卖家在final close的这一天尚未收到清税证明, 律师必须扣25%的卖房款（售出价的25%）存入律师的 trust account；
- CRA核对清税的全套文件，发 payment request 要求律师从trust account 拿出 “收益的25%” 作为 section 116 withholding tax 预缴；待律师的支票到帐，CRA发放清税证明一式三份，一份给卖家，一份给买家，一份给会计师（报税用）；
- 卖家持清税证明到律师处，律师须见到清税证明才能放款；
- 卖房第二年4月30日之前，非居民卖家找会计师申报卖房收益。这一步可以拿回不少退税。
有同学问：既然律师已经交了增值的25%了，为什么还会有退税？
这是因为在清税过程中，计算增值不允许计入卖房发生的地产经纪佣金和律师费。这些费用只有报税才能体现。非居民的最终税率并不是25%，而是和税务居民一样，按照收入的高低爬税阶。
举个例子：
王大卫是中国居民，2012年来多伦多旅行时花了40万购入一处公寓，委托当地一位地产经纪帮他打理出租，每年按时报租金收入。到了2019年房价已经涨至75万，大卫认为是个好时机可以出手，于是6月份挂牌，6月15日以$756,000加币的价格签下成交合同，正式的 final closing date 订在8月15日。
拿到 firm offer, 大卫听从地产经纪建议，立即找会计师申请 certificate of compliance，申请在6月30日送达税务局。
8月15日，律师办理房子交接手续，扣下 $756000*25%=189,000加币。
9月2日，CRA出 payment request要求律师15天内从扣款中拿出（756,000-400,000）*25% = $89,000 交税，律师照办。
收到8万9的支票后，CRA出具清税证明。大卫出示给律师，拿回了剩余的100,000加币。到此，清税步骤结束。
2020年伊始，大卫找会计师报税。经计算，刨除地产经纪费，律师费，卖房前的装修费，staging，和会计师费等费用之后，大卫卖房的净增值为23万，其中50%为应税收入，需交税3万。由于律师在清税步骤中已给CRA预缴了8.9万，大卫可以再拿回 5.9万的退税。6个月之后，大卫收到 CRA notice of assessment 和退税支票。到此，这套房子的在加拿大的全部报税结束。
注意事项：
- 同一个非居民卖家在同一年内卖几套房的，只需做一份申请；一套房上有几个房主的，则每个房主分别提交一份申请，只计自己的持有比例；
- 卖家的税务身份有发生变化的（比如由税务居民变为非税务居民），只申报成为非税务居民之后的增值部分；此时需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估（FMV）；
- 非居民若在加国持有出租房，每年需申报房租收入；从未申报的建议在卖房清税的同时一并补齐；
- 买家必须自己做好功课，如果知道卖家为非税务居民，一定要督促律师 hold back 25%，否则CRA有权向买家追讨卖家的欠税。买方的律师有尽职调查（due diligence) 的责任，一旦出现该扣款却没扣款的情况，责任在买方。